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蒋兆华:降低豪宅税收,深圳房价你没事吧??

2019-11-14 09:23:42

2019“双十一”购物大战正酣,深圳房地产行业又放出大招:将建筑小区容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下住宅全部界定普通住宅,满两年免征增值税。消息一出,深圳房价走势即刻引发市场广泛关注。人们不禁要问:调整普通住宅标准,降低豪宅税,深圳房价究竟会如何呢?

通过调整普通住宅标准,进而达到降低房产交易“豪宅税”。深圳此番降低豪宅税,究其原因不外乎有以下几点:

(一)降低交易成本。深圳本月出台普通住宅界定标准与2015年普通住宅界定标准相比,唯一变化在于住宅类型与区域房价脱钩。按照2015年深圳公布享受优惠政策的普通住房需同时满足以下三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下;以及实际成本价低于深圳十个区域普通住房核定价格标准。如南山总价在490万元以下、福田总价在470万元以下等。根据贝壳统计,过去两年深圳40%二手房因成交价超过区域“豪宅价”而缴纳增值税,很多二手房交易需缴纳几十万,甚至更多房产增值税。此番住宅类型界定与房价脱钩,降低了二手房实际交易成本,减轻普通居民家庭刚需买房负担。

(二)增加住房供给。深圳土地资源稀缺是人所共知的事情,增加住房有效供给可缓解城市发展压力。根据《深圳市2019年城市建设与土地利用实施计划 》,2019年度该市居住用地供应150公顷(包含新供应56公顷、城市更新供应73公顷、土地整备供应21公顷)。与深圳土地资源相对应的是:深圳市人口连续多年实现净流入,其中2016年人口净流入 53万;2017年人口净流入62万;2018年人口净流入49.83 万,今年10月《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》下发。未来几年,深圳人口净流入将继续保持高位增长。调整普通住房标准,有利于促进释放存量房源,增加住房的有效供给。

(三)激活消费市场。此番调整普通住宅界定标准,深圳更有深层次原因:希望通过盘活房地产市场资源,拉动消费增长。据深圳统计局最新统计数据显示,前三季度深圳地区生产总值18689.13亿,比上年同期增长6.6%。与上半年GDP同比增长7.4%相比,三季度增速锐减0.80个百分点;进出口总额21140.92亿,下降1.8%。其中,出口总额11954.39亿,增长4.8%,进口总额9186.53亿,下降9.3%;民间投资增长3.0%,较2018( 12.5%)增速下降9.5个百分点;社会消费品零售总额4778.39亿,增长6.8%,与上半年增长7.7%相比,下降了0.9%。拉动深圳经济增长的“三驾马车”,都不同程度出现了下滑。以盘活房产存量资源,激活消费市场增长,可能是拉动内需的有效方法。

住宅界定标准与区域房价脱钩“新规”出台,对深圳房价无疑将产生深刻影响。取消144平米以下豪宅税,二手房交易双方成交意愿势必会增强,深圳二手房市场的活跃程度也将明显增强。短期看,二手房市场成交放量,二手房价格会因豪宅税费降低,出现小幅上扬,但买卖双方房产最终交易成本(房价+税费)会出现结构化降低。

对此次普通住房界定标准调整,深圳市住建局一再强调:普通住宅界定标准调整不影响房地产调控政策,深圳将继续严格执行限购、限贷、限售、限价等政策,“稳地价、稳房价、稳预期”,持续完善房地产调控措施,继续遏制投机炒作行为,促进房地产市场的平稳健康发展。

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