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中国二三线城市房价还会再涨吗?

不执著财经 2019-11-13 09:18:02

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10月23日,中国社科院财经战略研究院发布了《中国住房市场发展月度分析报告》。报告显示,经济增长速度下滑将影响住房市场发展,预计2019年底前住房市场总体稳中趋降,一线城市房价可能延续下跌态势,二三线城市房价下跌与上涨并存。

再次,中国80%的城市家庭在银行有房贷,而在中国家庭中有77%的资产是房地产,只有23%的资产才是金融资产。这也説明了近年来,国内居民加杠杆用于是了极致,再也没能力继续大加杠杆,未来国内房价的上行空间已经不大,但金融风险却在不断上升。

导致近年来,二三线城市房价上涨的原因有三个:一是,一些二三线城市搞人才引进,降低人才落户的门槛。有的城市甚至是大学毕业生都可以落户购房,这无疑是鼓励了炒房资金进入,从而推高了当地的房价。二是,棚改货币化安置,多数二三线城市都有棚户区改造,本来是准备用实物安置,但由于一些地方要去除商品房库存,就只能通过货币进行安置,让拆迁户到周边去买房。虽然,商品房库存风险给去除了,但二三线城市房价也被吹大了。

三是,本轮房价上涨是从2015年开始,由深圳、上海等一线城市领头,带动二三线城市房价上涨,后来到了2016年7月国家出台了房地产调控政策,于是一线城市严格执行房地产调控,使得炒房者只能把目光移向二三线城市。因为,当时二三线城市房价处于低位,而且房地产调控政策执行的也并不是很严格。大量资金流向二三线城市,房价怎可能不涨。

对此,我们认为,未来一二线城市房价都会出现缓慢下跌,就是短期内要保证避免房地产发生大起大落,发生系统性金融风险,而对于三线及以下城市,由于短期上涨过快,大涨之后,必然会出现大跌。那么,中国的二三线城市房价还会涨吗?

首先,国内经济呈现下行趋势,生意越来越不好做,很多生意人只能抛售房产,来偿还债务。于是大量房产拥向二手房市场,改变了房地产供需失衡的局面,也改变了购房者的预期,就是越有大量房源抛了来,越保持观望态势。所以,经济下行,百业不兴,是房价下降前征兆。

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再者,房地产调控将会一直执行下去,各地房价再难上涨。今年7月底,中央高层会议就提出”房子是用来住人的,不是用来投机炒作”的理念。各地方也纷纷响应,并且因城施策,展开了分类调控。即使未来调控机制结束,也会迎来房地产长效机制,所以,在全国房地产调控的形势下,房价再上涨是不太可能的。二三线城市房价未来只有一种下跌的结果。

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最后,本轮房地产上涨已经持续了四年之久,期间没有经历过像样的回调,目前疲态尽显。而房价不可能无休止涨下去,总要有一个休息调整的过程。目前,无论是一线城市,还是二三线城市,房地产已经趋于饱和,要买的人早就买了,而且很多家庭有三四套房产,但是买不起房的家庭想买房但没钱购买。

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未来二三线城市房价会不会继续大涨?我们认为二线城市房价会稳中有降,而三线城市房价将会出现较大幅度的回调。这主要是国内经济下行、房地产调控持续、中国居民杠杆用到了极限,房价已经有调整的需求。未来二三线城市房价将去杠杆化、投机化,逐步与当地居民收入挂钩,这就需要一个理性的房价回归的过程。

  

标签:经济

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