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调控“两大变化”,市场“两个下降”,高房价下买房思路要调整?

2019-09-27 22:21:01

近几年来,全国城市房价涨了一倍,而三四线城市职工工资三四千元,房价上涨到每平米万元左右,有的城市房价收入比高达20,什么意思呢?就是一个普通家庭20年的总收入,才能买得起一套普通住宅,居民直呼:房价高高在上真的买不起了!

高房价一直是社会和民众的痛点,“买不起”成为刚需购房者口头禅;高房价也绑架了实体经济,降低了社会整体消费水平,影响居民家庭的生活质量。尤其是刚走出大学校门的青年人,他们从一开始踏上社会的大门,将面临高房价之忧,谈婚论嫁,住房先行,买房要掏空男女双方祖生三代人的六个钱包凑首付。

面对高房价,政策调控力度并未放松,即使是去年底以来一段时期,少数城市“因城施策”调控有所松绑,包括热点城市人才大战,绕道变相放松限购等。但整体上楼市建立长效调控机制,并未发生根本性变化。从2016年9.30调控至今,房价越调越涨,据权威机构数据显示,截止2019年上半年,全国城市商品房均价达到9700元/平方米,令人百思不得其解?

究其原因也并不复杂。一方面,我国经济增长面临下行压力增大,上半年GDP增长6.3%,较2018年全年下降了0.3个百分点。而房地产业占比GDP总量6%,政策调控的目标是要稳楼市,防止市场大起大落、房价大涨大跌,影响我国经济稳增长。

另一方面,地方对土地财政的依赖性较强,城市发展配套建设如交通、商业、学校、医院等,都需要大量的资金投入。楼市调控的目的并非打压而是稳楼市,购房者期望调控直接防房价,最好“腰斩”回到2015年,预期不同形成了一定的反差。

从楼市的金融属性来看,调控从源头上收紧房地产银根,过热的市场就会降温。今年的楼市符合”稳预期“走向,房价由大涨到涨幅趋缓、上涨的城市越来越少,下跌的城市渐渐地多了起来。楼市调控政策从严从紧出现了哪”两大变化”呢?

一是4-5月份,住建部对房价涨幅过高的10个城市进行预警提示,有4个城市给予点名。表明凡是房价”冒尖“的城市见着就打决不手软。如苏州房价涨幅惊人,多次出台调控措施并将长效机制上报住建部。上半年全国楼市调控251次,同比上涨31%;1-8月累计调控367次,同比上涨17%。试图通过一城一策放松调控的城市,只能是空喜一场。

首先是楼市成交量下降。易居院数据显示,8月份监测的40个城市新建住宅成交面积环比下降9%。另据中新经纬报道,九月第一周20城新房成交面积下降15%,一线城市除深圳小幅上升外,北京、上海、广州成交面积均降33%。可以预见,一线城市销量领跌,跟跌效应将会在二三四线城市蔓延。其次,市场热度降温,据克而瑞统计,超过70%的城市住宅供求比上升,近50%重点城市库存量环比上升7%,商品房去化周期延长。

同时,一些热点城市首套房贷利率大幅上浮,如合肥首套房贷利率上浮25%,虽误伤刚需,但它是释放楼市降温的一个重要信号。

二是央行和银保监会负责人在5月陆家嘴论坛上指出,房地产的金融属性过多地挤占了其它经济的资源,并强调没有哪一个国家靠房地产来发展和维持经济的繁荣。紧接着,央行全面收紧房地产融资,严罚银行违规输血房地产,严控房地产信托规模。国家发改委出新规,房地产发行外债,只能”借新还旧“偿还一年内到期的境外债务,不得用于拿地。

现在买房合适吗?笔者以为,进入9月份以来,部分城市楼盘开始降价,恒大地产已率先促销打折。如金九银十销量大幅下滑,四季度促销大战不可避免,降价房源更多力度更大,想必刚需何时买房心中有数了。

  

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