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任泽平房价最新观点 全球房价大趋势走向解析

泽平宏观 2019-03-16 13:08:48

  不同经济体房价涨幅差异大:经济增长带来的收入效应、人口总量与结构变化引起的人口效应、货币供应带来的货币幻觉、住房制度影响的供求格局。1)1970-2017年23个经济体房价累计涨幅中位数为20.6倍、年均增速平均为6.5%,其中有南非、英国、澳大利亚等7个经济体累计涨幅在40倍以上或年均增长超过8%,也有德国、瑞士、日本、泰国等4国累计涨幅低于4倍或年均增长低于3.5%。

  2)1970-2017年,23个经济体本币房价年均增速、本币名义GDP增速分别为6.5%、7.8%,二者相关系数为0.71。名义GDP可分解为人均不变价GDP、人口、GDP平减指数三部分,再加上影响供求格局的住房制度,上述四方面可较好地解释不同经济体房价长期走势差异。

任泽平最新观点

  总体来看,大部分经济体本币房价上涨主要是货币现象,但货币超发易滋生房地产等资产价格泡沫,极端情况下可能引发经济危机,十次危机九次地产,比如1990年代日本房地产泡沫和2007年美国次贷危机。由于新兴经济体较发达经济体广义货币增长快,因而本币房价涨幅较大。2010-2017年新兴经济体房价年均增长5.6%,超过发达经济体3.6%的房价年均增速。

  3)美元房价涨幅与本币房价涨幅差异明显。如果一国货币严重超发,本币房价大涨不意味着美元房价大涨,在全球来看不一定具备投资价值。比如,南非1970-2017年本币房价涨幅高达85.2倍,但美元房价涨幅仅为3.6倍。总的来看,1970-2017年22个经济体美元房价增长与美元GDP增长的相关系数为0.48;2010-2017年全球48个经济体的相关系数达0.8。美元房价长期走势亦可参照本币房价长期走势做相应的因素分解。

  

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